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真相与迷雾:任志强谈当下地产形势和未来政策

作者:华本企业家俱乐部来源:华本独家 日期:2018年6月15日 14:29

广西11选5推存 www.767n.cn 编者按:

  在华本1月份举办的2018(第九届)中国地产领袖年会上,华远集团前董事长、华本企业家俱乐部荣誉理事长任志强和钟伟地产论道时对今年的房地产做了很多判断,非常的有意思。距今又5个月了,房地产行业又有了许多新情况:最近有不同城市出现全款摇号买房;全国一个月出了五十次调控;一二线城市供地哑火,三四线城市房价大涨;全国库存房量达九年来最低……

  

 

  房地产已经越来越让人看不明白了,现在这波行情是否已透支?未来房价是否会持续上涨?政府是否继续强调控?在6月11日华本企业家主题晚餐会暨华本第505期企业家联谊会上,任志强理事长就当下地产形势和未来政策等话题,与20位华本企业家进行了深度分享。

  部分精彩观点

  一、房地产与城镇化

  二、集体土地建租赁房

  三、房地产市场前景

  四、土地与商品房价格

  五、开发商融资

  六、房地产调控政策窗口期

  七、三四线城市房价

  八、房子销售量与房价

  九、住房不炒的最好办法

  十、写字楼和住宅的租金回报

  十一、房产税还收不收

  十二、高铁的虹吸效应

  十三、燕郊、廊坊的房子能不能买

  

 

  一、房地产与城镇化

  我个人觉得,中国的房地产远没到完的时候。我们现在大概220亿住宅总量(面积),最少得400亿才能完成70%的城镇化率。严格说,中国现在城镇化率才40%左右。城里的非户籍就业人口把父母孩子从农村接到城市,但孩子在城市上不了学,父母医保、社保都在老家,这个不能叫城镇化。

  中国现在大概有7500万独居户,老人3500万,年轻人4000万,算上大学生、留学生等毕业人口,每年还得增加1000多万,这些独居的人口都是要租房买房的。我个人估计,中国五年后独居人口大概要达到2.5亿,前三年每年增长40%,这种趋势在未来的一段时间里头会急剧上升。

  未来最大可能就是农村急剧缩小,因为农村缩小了,人均用地才能增加,农民才有可能富起来。但中国的土地制度问题不解决,这个是基本没戏。

  二、集体土地建租赁房

  可以告诉你们,集体土地建租赁房最早是我2010年的一个提案。当时北京要解决唐家岭问题,然后国土资源部找我谈了很多次,批判了六七年后,结果现在变成他们的政策了。但你们不要以为集体土地能解决多少问题,因为没有一个城市会把基础设施主动修建到集体土地里去,政府不能卖地,没有收入,他为什么要给你配市政啊。配不了市政,没有交通、燃气,租赁房就根本做不起来。按中国现在的情况,真正需要建租赁住房的大城市大概不超过25个,剩下的城市基本都不需要,甚至有些省会城市都不需要。

  目前在中国REITs是发和买都要交税,那就解决不了租赁住房需求。因为双税,所以租金价格一定是高的。

  试图用机构的方式解决租赁住房,这个战略是极错误的。政府承担责任应该是建廉租房,建租赁房。住的人没产权,也不用花那么多钱。政府发行票券,给你住房券,哪怕你不住我的房子,但你拿券去兑钱时直接给你减多少钱税就行了,否则这个租赁市场是建不起来的。

  三、房地产市场前景

  开发商你们算下账,按400亿平米的住房总量,每年5%的改造面积就得20亿,所以这个市场开发商根本就做不完。到目前为止,9万多家房地产商一年住宅竣工量大概10亿。

  增量和存量,通常国际规律是3比1,平均交易3套二手房,卖出1套新房,这是新建商品房开始减弱的表现,然后改造型需求开始增加。中国现在二手房交易超过一手房的才六个城市,所以不需要盖新房?这些都还早着呢。

  中国最大的问题是土地产权。大家现在疯狂买房子,因为没有产权,只有七十年使用权,买一个墓地只有二十年使用权,所以越老的人越得买房,可能买好几套。不从根本上解决土地制度问题,基本没戏,所以长期看,我个人觉得,鼓励大家买房。

  房地产市场前景是没问题的,最大的风险是开发商的资金能不能扛不过政府??⑸逃星?,你做什么都没问题,每年十五亿平的销售面积,超巨大的市场,根本想都不用想,拿过地就做开发。中国一年就1300万套房子,加上二手房交易,将近2000万套,这个总量还不够。

  四、土地与商品房价格

  今年的土地价格实际上涨是很凶猛的。一季度全国平均上涨10.3%,大概已经有6个省市要过五百亿了,土地还在继续涨,就是因为供地量减少了。

  所以你们不用担心商品房的价格,后期肯定是越涨越高。最主要还是数量少,不在于它的总库存下降,和库存没有关系。主要是以后新的土地用地供量少了,北京只有25%了,深圳在20%上下。所以一线城市房价永远是往上走,想都不要想的。纽约、洛杉矶旧金山的房价谁能卡住了吗?看看国际大城市的情况就都知道了,你根本就不用想,想它干嘛。

  五、开发商融资

  我个人觉得,可能得放一点货币政策,如果不放货币政策,经济可能就实业连带地产全不行了。我觉得实业不行国家会放政策,这次银行一万三千亿都是专款专用,打油的钱不能买醋,从去杠杆的角度,进不了房地产。

  因此房地产融资放松基本上是不可能,开发商融资比去年少大概六千亿,境外融资多一倍多。没有条件在境外融资的都亏了,有条件境外融资的成本也都提高了,现在越融越高,不比国内低。国内在四月份的时候资金成本可能得八点几,到五月份就变成十二,我估计到六月份可能得到十四了,个别企业顶不住了到三十都得拿。

  去杠杆是其一,政策是其二,第三是开发商压了很多钱。全国现在大概压了四万亿房子,拿不到销售证,仅上海北京就超过万亿。北京大概三千多亿,上海六千多亿,好多是去年十月要开盘的,排到今年十月了,因为价格定的还是比较高,弄不好还得往后占一年资金。

  六、房地产调控政策窗口期

  过去说政府把房地产当夜壶,而且夜壶的作用还很大,但是你不要以为说到夜壶就一定要放松房地产调控。我个人觉得,房地产调控短期之内是不会放的。得到什么时候?得到非常惨的时候才能放。就是夜壶得到憋的急时才用,不急的时候,上上厕所就行,是吧。

  什么叫急?去年大概十六亿的销售量,没有公布的实际交易是十九亿平方米。我观察今年可能销售是要负增长,就按10%负增长也还有十五亿,这个数字还是历史第二高。十五亿平米,一家开发商你能卖出多少,你赚不了多少,但市场是很好的。问题是可能别人都卖了,恰恰你的房子没卖,你就损失了,就这么简单,所以你的产品有竞争力的时候,大市场不是大问题。

  你们开发商别把心思老放在靠政策放松上,得先做到政策不放松,你也能熬得过去。你要比地方政府还能熬,那就不用担心了,到地方政府熬不住,那房价就还得涨。

  七、三四线城市房价

  三四线城市涨价有一个重要的原因是货币政策补贴,或者叫货币拆迁。中国拆迁补贴去年一万八千三百亿,今年大概一万七千亿。地方政府不拆迁就拿不到中央补贴,就拍不了地。用货币拆迁把地腾出来,地方政府再把地拍了赚一笔。而老百姓拿着补贴款要买房住啊,可能原来房价就三千一平,但开发商一看,拆迁补贴发了四千,那我得把价格涨到四千五。老百姓还得再加点钱,或者房子面积买小点,才能把账算平了,所以房价就这么起来了。

  另外一个原因是大城市限购。很多把父母接到大城市的人突然发现养不起、住不下了,又不能再送老家,送农村去,所以就在周边城市买了房子。我们查了实际数据,回乡购房的比例很高。

  这一轮涨价还没完,只要货币拆迁继续,可能还会涨。

  八、房子销售量与房价

  现在的房价主要是政府按着不让涨。包括限购摇号什么的是政府和开发商做斗争,这是第一轮。 第二轮是政府和消费者做斗争,所以好多人开始假离婚。因为限购,在北京上海,夫妻俩离婚和不离婚买房总费用可能得差出三四百万。限价还导致二手房价格比一手房还高,所以买房的人更多了,拼了命,离婚也得买。

  现在是第三轮,地方政府当市场监管者,中央政府不管市场了只管找地方一二把手谈话。谈完以后地方就往下压主管部门必须让房价下去,限制网签等政策都是因为这,让你拿不到银行贷款。

  再加上限购和其他政策影响,今年市场销售数据还会下降,最高可能到7%,十五亿多销售量的7%。预测不会那么准,但有几个固定影响因素,估计六月以后就开始出现下降了。如果今年下降一个多亿(面积),中央还不会轻易松口,但要下降两三个亿,中央肯定就松口了。14年的时候总销售面积是下降的,但14年房价没掉,房价是继续上涨的。就是房子的销售量掉下来,房价未必会掉。

  九、住房不炒的最好办法

  限定商品房价格是违反市场规律的,住建部现在出台的所有政策,都是违反十九大精神的。住房不炒是对的,最好的办法就是用空置税。房子有人住就不能说炒房,问题是用来住,也得有人盖才行。住的不一定是自己的产权房子,现在媒体都瞎造势,说的好像只能住自己买的房子一样,这是不对的。

  十、写字楼和住宅的租金回报

  中国没有多少旧写字楼,所以新盖写字楼永远是和新写字楼竞争,租金都很高。潘石屹说写字楼租赁回报只有5%,3%,扣掉利息就基本没了,这是因为他用商品房的租金和非商品房的租金去扛,扛不住,这是很大问题。

  而住宅不是,住宅大多是和房改房竞争。五十年福利分房的结果就是有大量总价才两万一套的房改房,现在月租金就两千,一年就收回总房款了。现在北京的商品房,两万你连一平米都买不到,之前花两万就买了一套,即便算上通胀,商品房和房改房的租金回报率是怎能都不能比的。

  所以中国现在的租金是低的,不能满足租赁性住房的合理市场需求。这就是为什么这次万科长租公寓要180万,没有条件竞争那就得租高档的,这些都是没法从根本上解决普遍的租赁问题。

  十一、房产税还收不收

  我们过去五十年的住房政策都是非商品化的分配制,房改房。这种住房分配导致我们根本不可能现在实行房产税,因为这两个东西没法统一。没钱的人都还住老房子,你按照新房计算价格再收房产税,老百姓肯定都会不干的,那政府就麻烦了。我个人认为,房产税短期内绝对不可能出现。

  十二、高铁的虹吸效应

  有统计数据,我们现在大概有一百八十个城市因为通了高铁人口下降,而且人口密度也下降。高铁的关键影响是向核心城市集中的,这个核心不一定是一级、二级、三级,而是在一个路段区域内的核心。所以高铁不一定是给每一个城市都带来好处的,但有一个城市是最享福的,那就是郑州。未来在高铁几横几纵全部贯通后,它就变成一个最核心的疏散区了,远超中原地区其他城市。

  十三、燕郊、廊坊的房子能不能买

  如果天津的户口政策敞开,那燕郊就没希望,为什么?因为大家不会把户口落在燕郊去,孩子上学问题不好解决,但要是天津也落不了户,那可不就得去燕郊嘛。你要把燕郊当成第二居所,或者买一套房临时住着,过渡下还有希望。

  我个人觉得,在短期之内廊坊是不行的。要真像刚刚你们说北京政府要把营商环境完全放松了,那廊坊周边还是有希望的。原因在哪?就是又回到北京的这些人在北京不一定能住得下。所以关键还看北京政府的决心,能落实到什么程度,目前还不好说。

  

 

【参会嘉宾名单】

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